La situación excepcional en la que vivimos a raíz de las consecuencias de la pandemia causada por el Covid-19, ha provocado el agrietamiento del cumplimiento normal de los contratos y entre ellos, los relativos a los arrendamientos urbanos, tanto los de vivienda como los de uso distinto.

Ante ello, en aquellos casos en que la irrupción de la pandemia ha comportado para los arrendatarios una situación excepcional, y que se traduce en muchos casos en la disminución relevante de la capacidad de pago de las rentas convenidas ya sea por la disminución de los ingresos o bien, en el caso de locales o naves, la imposibilidad de realizar la actividad económica por el cierre obligatorio de negocios.

Partiendo de la base que el principio general ha sido y debe ser el cumplimento de los términos del contrato, lo cierto es que la excepcionalidad de la situación conlleva que, por lógica, todo el mundo deba compartir el sacrificio y las pérdidas que supone una eventualidad absolutamente sobrevenida e imprevisible y que no es culpa exclusiva de ninguna de las partes.

Ante ello, y en materia de arrendamientos, el legislador ha optado por:

1º Regular remedios y soluciones de obligado cumplimiento con disposiciones legales expresas en los casos en que intervengan empresas y entidades públicas o grandes tenedores como arrendadores y personas vulnerables como arrendatarias o en el caso de arrendamientos de uso distinto a vivienda, autónomos o PYMES. Estos remedios vienen regulados en el Real Decreto 11/20 de 31 de marzo y que entró en vigor el pasado 2 de abril de 2020 (para arrendamientos de vivienda habitual); y en el Real Decreto 15/20 de 22 de abril de 2020 (para arrendamientos de uso distinto).

2º No regular y dejar a expensas de los pactos a que puedan llegar las partes en el resto de casos, tanto en vivienda como en inmuebles de uso distinto. Ello comporta que, en caso de no llegar a acuerdos, las partes podrán acudir a los Juzgados en defensa de sus intereses: los arrendadores reclamando el pago de lo que se les debe o incluso instando el desahucio por falta de pago y los arrendatarios solicitando la condonación o rebaja temporal del pago de las rentas o su aplazamiento, y serán los Jugados (u órganos arbitrales o mediadores si las partes están de acuerdo en acudir a ellos), los que decidan finalmente, y tras examinar las circunstancias concretas de cada caso, las
medidas correctoras que deben aplicarse en cada contrato por la incidencia de la pandemia.

Vamos a analizar con más detalle cada una de las opciones:

1º Disposiciones de obligado cumplimiento para los arrendadores en los contratos de arrendamiento de vivienda.

(I) MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA

Esta normativa se circunscribe única y exclusivamente a los contratos de vivienda habitual, siguientes:

Los suscritos entre:

Como arrendadores: empresas o entidades públicas o grandes tenedores de inmuebles (personas físicas o jurídicas que tengan más de 10 inmuebles urbanos o más de 1.500 m2 construidos).

Como arrendatarios: personas que con la incidencia de la pandemia puedan ser consideradas de especial vulnerabilidad, esto es, aquellas personas en que concurran todos estos requisitos:

  • Los que como consecuencia de la pandemia hayan pasado a una situación de desempleo, de ERTE o reducción de jornada por motivo de cuidados, o circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. Vale también para empresarios.
  • Que los ingresos de la unidad familiar (es decir de toda la familia que reside en la vivienda), no supere tres veces el IPREM mensual, esto es no supere los 1.613,52 Euros mensuales. Este tope se eleva sustancialmente en caso de la existencia de hijos menores, familias monoparentales o con miembros dependientes, con discapacidades, bajas laborales y mayores de 65 años.
  • Que la renta más los gastos del inmueble a cargo del inquilino, incluidos suministros, superen el 35% de los ingresos de la unidad familiar.
  • Que el arrendatario no tenga ningún otro inmueble más, salvo que se trate de una parte alícuota, lo haya heredado sin existir testamento previo (intestado) o pueda justificar la imposibilidad de su uso.

Plazo de solicitud:

Debe solicitarlo el arrendatario dentro del plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor del RD 11/20 de 31 de marzo, es decir desde 2.4.20 a 2.5.20.

Qué debe solicitar el arrendatario y qué debe aceptar el arrendador.

El arrendatario puede solicitar medidas tendentes a un aplazamiento temporal y extraordinario de la renta. La norma no contempla otras medidas como la supresión o reducción temporales de la misma.

Si el arrendador no acepta la propuesta, a elección del mismo, al arrendamiento se le aplicará una de las dos medidas siguientes:

  • La reducción del 50% de la renta mientras dure el estado de alarma, ampliables a cuatro meses más si tras el levantamiento del estado de alarma, continua la situación de vulnerabilidad del arrendatario.
  • El aplazamiento del pago de la totalidad de la renta mediante fraccionamiento en tres años, a contar desde que, una vez finalizado el estado de alarma, el arrendatario cese en su estado de vulnerabilidad o en todo caso a partir de los cuatro meses antedichos, y siempre dentro del periodo de vigencia contractual.

En todo caso debe tenerse claro que estas disposiciones no serán de aplicación si:

1º No se cumple con alguno de los requisitos indicados.

2º Si existe algún pacto anterior aunque sea en otros términos que regule el pago de la renta y sus circunstancias en el marco de la crisis provocada por la pandemia.

(II) SUSPENSIÓN DE JUICIOS Y LANZAMIENTOS EN LOS DESAHUCIOS. ESPECIALIDAD PARA ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS DE ARRENDATARIOS EN SITUACION DE VULNERABILIDAD.

Mientras dure el estado de alarma, los juicios y lanzamientos señalados en todo tipo de desahucio han quedado suspendidos. Sin embargo, para cuando se levante el estado de alarma, la ley ha previsto una serie de medidas protectoras para el arrendatario de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad y que son las siguientes:

Para el arrendatario que acredite estar en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de la epidemia, y que le imposibilite lograr una alternativa habitacional, esta circunstancia debe comunicase por el arrendatario al Juzgado acreditando que cumple con todos los requisitos para considerarse persona vulnerable (ver punto anterior), y el tribunal lo comunicará a los servicios sociales y se iniciará un periodo de suspensión extraordinaria del acto del lanzamiento y del juicio si estuvieran señalados, hasta que los servicios sociales adopten las medidas oportunas dentro de un plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Decreto (es decir, de 2.4.20 a 2.10.20). Después que los servicios sociales hayan adoptado la medida correspondiente o transcurrido el plazo antedicho, se volverá a señalar el lanzamiento o la vista, según corresponda.

Por lo tanto, para que pueda suspenderse el lanzamiento o juicio ya señalado, deben concurrir los siguientes requisitos:

1º El arrendatario debe estar en situación de vulnerabilidad, debiendo cumplir los requisitos previsto sal efecto y que se han señalado en el punto anterior.

2º La situación de vulnerabilidad debe ser sobrevenida a causa de la epidemia, esto es, tal situación no debía existir con anterioridad, debe ser sobrevenida y causada por la epidemia.

3º El arrendatario debe carecer de alternativa habitacional.

4º La suspensión tras el levantamiento del estado de alarma afecta sólo arrendamientos de vivienda, pues la norma habla solamente de alternativa habitacional, lo que excluye los arrendamientos de uso distinto al de vivienda.

5º Quien debe comunicar la situación de vulnerabilidad al Juzgado es el arrendatario, no cabe de oficio o por solicitud de servicios sociales o instituciones afines.

6º La solicitud de suspensión se valorará por el Juzgado y se comunicará a servicios sociales para que adopten medidas.

7º La suspensión se alzará en cuanto servicios sociales adopten medidas o en todo caso a partir de 2.10.20, y en este momento será cuando se señale la vista o el lanzamiento según proceda. Por lo tanto, a la práctica, el juicio o lanzamiento de prolongarán más tiempo, puesto que los Juzgados señalan a varios meses vista.

(III) PROROGA EXTRAORDINARIA DEL PLAZO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL.

En aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual en que expire su plazo por haber transcurrido el periodo mínimo legal obligatorio determinado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (actualmente 7 años si el arrendador es persona jurídica y 5 años si no lo es) o sus prorrogas obligatorias, en el periodo comprendido entre la fecha de entrada en vigor del Decreto (2.4.20) y los dos meses a contar desde el día en que finalice la declaración del estado de alarma, si no ha existido algún pacto a tal fin, el arrendatario podrá solicitar y el arrendador vendrá obligado a aceptar, una prórroga del contrato, en las mismas condiciones, por un plazo de seis meses más.

2º Disposiciones de obligado cumplimiento para los arrendadores en los contratos de uso distinto al de vivienda.

Para este tipo de arrendamientos, la regulación recogida en el RD 15/20 de 22 de abril de 2020, obliga al arrendador a aceptar una moratoria en el pago de las rentas, con los siguientes requisitos y condiciones:

Objeto: Los Arrendamientos de uso distinto al de vivienda (naves, locales comerciales, etc) y los arrendamientos de industria.

Suscritos entre:

Arrendadores empresa o entidad pública o gran tenedor (personas físicas o jurídicas que tengan más de 10 inmuebles urbanos o más de 1.500 m2 construidos).

Arrendatarios: Autónomos o PYMES que cumplan con los siguientes requisitos:

Autónomos:

  • Que estén dados de alta como tales.
  • Que tengan la actividad suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma o bien que hayan visto reducida su facturación en un más de un 75% durante el mes anterior a la solicitud de moratoria, comparándolo con promedio mensual del trimestre al que corresponde dicho mes del año anterior.

PYME:

(I) No superar los límites previstos en el art 257.1 del RDL 1/10 de 2 de julio que regula las Sociedades de Capital. Es decir, deben concurrir dos de estos tres requisitos:

  • Activo no superior a 4 millones de Euros.
  • Cifra neta de negocios que no supere los 8 millones de Euros.
  • Número medio de trabajadores que no supere los 50.

(II) Que tengan la actividad suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma o bien que hayan visto reducida su facturación en un más de un 75% durante el mes anterior a la solicitud de moratoria, comparándolo con promedio mensual del trimestre al que corresponde dicho mes del año anterior.

Acreditación: el cumplimento de estos requisitos deberá acreditarse mediante una declaración responsable, pudiendo el arrendador exigir la exhibición de los libros de contabilidad del arrendatario. La suspensión de la actividad se acreditará mediante certificado de cese de actividad.

Moratoria y liquidación de las rentas pendientes objeto de moratoria: A partir de su solicitud, el arrendatario no deberá pagar las rentas que se devenguen dentro del periodo de estado de alarma y sus prórrogas, más las mensualidades siguientes prorrogables una a una, si el plazo indicado fuera insuficiente en relación con el impacto del COVID-19, sin que en ningún caso puedan superarse los 4 meses. Las rentas no pagadas se liquidarán a partir de la mensualidad posterior al periodo indicado, fraccionándose las mismas durante los dos años siguientes, sin penalizaciones ni intereses. Si el plazo de vigencia del contrato es inferior a los dos años, se fraccionará dentro del periodo que quede hasta la finalización del contrato.

Plazo de la solicitud: el arrendatario deberá solicitar la moratoria dentro del plazo máximo de un mes desde la entrada en vigor del RD 15/20, esto es, desde 23.4.20. Por lo tanto, el plazo máximo para solicitar la moratoria vence el 23.5.20. Una vez solicitada, si se cumplen los requisitos, la entrada en vigor de la moratoria es automática.

Inexistencia de acuerdo previo: no será de aplicación la moratoria prevista en el RD si ya existe acuerdo previo entre las partes, cualesquiera que sean sus términos.

Casos en que el arrendador no es gran tenedor: el arrendatario autónomo o PYME que cumpla con los requisitos anteriores, podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta, también dentro del plazo indicado anteriormente. Pero en este caso la moratoria no es de obligado cumplimiento para el arrendador, ni por las soluciones que proponga el arrendatario, ni por las previstas en el RD para contratos de grandes tenedores. El RD sólo prevé que potestativamente, es decir, no por obligación, las partes podrán utilizar la fianza o parte de ella para cubrir rentas, aunque deberán reponerse en el plazo de un año desde la terminación del periodo expuesto en el párrafo anterior.

Suspensión de juicos y lanzamientos en los desahucios de arrendamientos de uso distinto al de vivienda:Mientras dure el estado de alarma, los juicios y lanzamientos señalados en todo tipo de desahucio han quedado suspendidos. Sin embargo, para cuando se levante el estado de alarma, el RD 15/20 no ha previsto ninguna medida protectora para el arrendatario, por lo que los juicios y lanzamientos previstos, en principio, deberán celebrarse, y se podrán acordar nuevos señalamientos a tal fin.

3º Remedios no regulados expresamente para el resto de arrendamientos.

Salvo las disposiciones de obligatorio cumplimento que hemos examinado en los anteriores puntos 1º y 2º, el legislador no ha previsto regulación alguna de las consecuencias de la pandemia en los contratos de arrendamiento en que no se cumplan los requisitos expuesto sen los puntos 1o y 2º anteriores, lo que afecta muy especialmente a los de uso distinto de vivienda en que intervengan arrendadores no considerados grandes tenedores y/o arrendatarios que no sean PYMES o autónomos o bien lo sean pero no cumplan los requisitos expuestos en el punto 2ª anterior.

Ello obliga a acudir a mecanismos legales regulados de forma genérica para todos los contratos pero que no adoptan ninguna solución concreta, de modo que, si no hay acuerdo entre las partes, los tribunales u órganos de resolución de conflictos a los que las partes se hayan sometido, deberán decidir las consecuencias contractuales en cada caso concreto y en función de las circunstancias de unos y otros.

Estos mecanismos son, básicamente:

1º La fuerza mayor. El principio básico en materia de contratos obliga a las partes a cumplir con lo pactado, y en caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede pedir el cumplimento del contrato o su resolución con abono en ambos casos de daños y perjuicios. ¿Pero qué sucede si el contrato no puede cumplirse por una de las partes porque ha existido un acontecimiento sobrevenido, impredecible, inevitable, no imputable a la incumplidora y que se traduce en imposibilidad física legal o económica de cumplir con su obligación? Se trata de la imposibilidad de cumplimiento por causa de fuerza mayor, en el que pude incardinarse la pandemia como causante de la clausura o cierre de un negocio. En estos casos, el arrendatario puede alegar la concurrencia de fuerza mayor y obtener la resolución del contrato sin indemnización alguna. La figura de la fuerza mayor, dada su naturaleza y de la forma que ha sido configurada por la jurisprudencia, tiene mejor encaje en aquellos casos en que la incidencia de la pandemia debe conllevar para el arrendatario el cese de la actividad, permitiendo al mismo solicitar la resolución contractual, es decir, que quede sin efecto el contrato, sin costes o con costes mínimos.

2º La denominada cláusula “rebus sic stantibus”. Esta figura, relacionada con al anterior, es una figura de construcción doctrinal y jurisprudencial, y que permite, en aquellos casos en que se produzcan alteraciones sobrevenidas de las circunstancias que motivaron el otorgamiento del contrato, y que además no exista una imposibilidad total de cumplimento, reequilibrar las obligaciones contractuales. Estaríamos ante el mismo supuesto de hecho de la fuerza mayor, esto es, un acontecimiento sobrevenido, impredecible, inevitable y no imputable a ninguna de las partes, pero que no implique la imposibilidad total de cumplir con el contrato, sino que, si se reequilibra el mismo, es decir, se reparte el peso entre las dos partes las consecuencias del acontecimiento sobrevenido (como la pandemia), el contrato puede continuar vigente. Para que ello sea así, puede solicitarse por el arrendatario, en función de cada caso, remedios diferentes, ya sea la suspensión temporal del contrato o del cumplimiento de la prestación, una minoración temporal del pago de la renta, o unas nuevas condiciones de pago. Los tribunales en los precedentes existentes han interpretado muy restrictivamente esta figura, pero también es cierto ninguno partía con el antecedente del advenimiento de una pandemia como la existente, por lo que, sin duda, a partir de ahora tendrá mucho juego, si bien es cierto que los tribunales decidirán caso por caso en función de las circunstancias concurrentes.

Como complemento, de las dos anteriores, puede invocarse también analógicamente la aplicación del art. 26 de LAU, que contempla la suspensión en el pago de la renta en aquellos casos en que deban ejecutarse obras de conservación o acordadas por la autoridad, y que hagan inhabitable la finca. Por mutación, en aquellos casos en que el inmueble no haya podido utilizarse a causa de la pandemia, y muy especialmente aquellos que deben permanecer cerrados por obligación legal, ante la imposibilidad de ser usados, cabría invocar la suspensión del contrato mientras dure la situación, con la consiguiente interrupción en el pago de las rentas.

Por lo tanto, en los casos en que por el arrendatario, debido a la incidencia de la pandemia pretenda, o bien la resolución contractual o bien una supresión o rebaja temporal de la renta o el aplazamiento en su pago, lo más aconsejable es llegar a un acuerdo razonable con la propiedad. Pero para el caso que no sea así, dada la sumariedad de los procedimientos de desahucio para el caso que se impaguen las rentas contractuales, lo más aconsejable para una adecuada defensa del arrendatario es notificar fehacientemente al propietario de la pretensión, y seguidamente, de no existir acuerdo, interponer el correspondiente procedimiento judicial para que por el tribunal se resuelva al respecto y dictamine al respecto de las condiciones de pago del contrato. El adelantarse a un eventual desahucio permite solicitar la paralización de éste, mientras que defenderse una vez interpuesto un desahucio por falta de pago, es más complejo y puede producir resultados no deseados.

Por último, dejar constancia que debe estarse atento a los continuos cambios legislativos que se están produciendo en este excepcional momento, puesto que pueden incidir directamente en el esquema planteado en este artículo.

Autor
Xavier Claver
Pierre-abogados.com
Barcelona, 22 de abril de 2020.